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當前房地產行業仍然春寒料峭，儘管政策力度持續加碼，但市場修復仍需要時間。於是乎，債務違約和資金壓力成為依舊懸在一眾房企頭上的達摩利斯之劍。

在這個背景下，對於房企而言，債券展期也就顯得至關重要，合理的展期為房企提供了關鍵的財務支持和經營靈活性。

換言之，對於現金流面臨壓力的企業而言，當下債券展期的意義也已經超越了簡單的財務手段，更是一次對企業韌性和長遠規劃的考驗。

而對債券人而言，其同意與否，同樣也是一場短期利益與長期價值的重要考量，其需要權衡眼前的利益和對企業未來的信心，以做出符合其整體利益最大化的決策。這也使得展期成為一場關乎雙方共同利益的複雜博弈。

1、優化方案的關鍵調整

近期，華南城(01668.HK)的二次展期就受到市場諸多關注，實際上可以留意到，此前已有部分民營房企也經歷過二次展期並獲得通過，奈何華南城自抱上了特區建發的大腿後，部分債權人對二次展期頗有微詞，在是否要支持展期問題上也有所猶豫。

於是華南城也抓緊與債權人等各方積極溝通，給出了更具誠意的修改方案。

從最新公吿來看，此次修改包括多個方面的調整，其中最顯著的包括實行強制贖回義務，修訂分期償還計劃，並將南昌華南城作為指定的在岸資產以此增信。

具體而言，華南城決定將在2024年1月31日分別贖回每一系列票據在付款日未償還的本金總額的4%，同時對相關分期付款日進行調整，增加額外的分期償還款項，分別為每一系列票據在付款日未償還的本金總額的5%。此外，將南昌華南城作為指定的在岸資產。

值得注意的是，公司對徵求同意的修改中取消了提前到期日、早期同意費和末期同意費的適用，同時將到期日延長至倫敦時間2023年12月15日下午4時。根據修改後的條款，公司將向在延長到期日或之前有效遞交且未有效撤銷同意的每位持有人支付相應的同意費和激勵費，以每1000美元票據面值支付5.0美元和10.0美元現金，為持有人提供更具吸引力的條件。之前投了“不同意”交易的持有人可以在2023年12月15日或之前重新遞交指令以支持交易，以獲得收取同意費及激勵費的資格。換句話説，假如本次交易能通過，投贊成票的持有人可以在一個月內每1000美元票據面值拿到55美元（5.0美元同意費，10.0美元激勵費和40美元的4%本金償還）。

據瞭解，方案推出後，反應正面，其中有持有超過一億美元面值美元債的機構投資人馬上行動，答應將投以贊成一票，足見專業投資人對方案的認可。

2、調整細節的深層考量

華南城最新的這一番調整可以説提供了更加靈活和有利於持有人的條件，不僅表明其對於持有人意見的充分尊重，也展現了公司為確保展期成功和持有人權益的最大化所做的努力。這也為公司在當前複雜的金融環境下，維護資金流動性和推進業務發展、支持公司長期穩健經營提供了更有利的條件。

具體分析各項細則。如，實行強制贖回義務，正是為了強調公司對於償還債務的決心，同時這一表態也在一定程度上為債權人提供了更為有力的保障。此項舉措不僅能夠加強公司的還款信譽，更有助於穩定市場信心。

修訂分期償還計劃的決定，則從根本上考慮了自身以及持有人的實際情況。增加額外的分期償還款項，不僅顯示了公司對於債務人負擔的關切，也為債務人提供了更加合理的還款計劃。這種靈活性不僅有助於企業更好地管理資金流，也為債權人創造了更加可控的風險。

此外，在原本合肥和重慶華南城作為指定的在岸資產的基礎上，加入南昌華南城作為指定的在岸資產，不僅是對企業實力的有力背書，更為債權人提供了實際可行的擔保。這一方案在深化公司與債權人之間的合作關係的同時，也為未來企業的持續健康發展奠定了堅實的基礎。

儘管債權人是否會買單，懸念仍然有待揭曉，不過考慮到這個方案已經與相關核心債權人溝通，相信展期或已是大概率事件。

站在第三方視角來看，各方已經熬過了漫長的行業調整期，此前債權人也已經接受過一次展期，也能夠看到華南城肉眼可見的變化，特別是特區建發入主後，對公司帶了的根本性的改變。

如今行業曙光已經顯現，從市場展望來看，機構認為，房地產政策將繼續優化調整，供需兩端政策均有發力空間，同時企業融資環境有望得到改善；土拍規則預計將繼續放寬，帶動土地市場活躍度提升，促進樓市需求企穩回暖。站在當下時點，此時繼續支持華南城，助力其渡過當下難關，實際上也是各方破局當前困境的更優解。

3、結語

歸根結底來看這幾年，行業的深度調整下，企業現金流面臨壓力與剛性債務產生錯配是導致房企出險、違約或展期的原因所在，不過隨着一系列支持房企融資的利好消息出台，華南城背靠國企，將更具有機會得到政策的支持，在融資上取得便利，對緩解其自身現金流緊張起到積極作用。而隨着後續宏觀經濟持續向好，公司自我造血能力恢復，相信華南城也將邁向新的台階。

此次通過對展期交易條款的優化，華南城展現出了積極應對的態度，在保障債權人利益的同時，也為自身提供了更為靈活的財務支持。在複雜多變的市場環境中，能夠靈活調整戰略，迴應市場需求，也正是企業生存與發展的關鍵。

華南城的舉措實際上也為行業樹立了一個積極向上的典範。在市場波動的時刻，企業善於總結經驗，積極與各相關方溝通，以更為靈活的姿態迎接未來的挑戰。相信在政策支持、企業自身努力以及市場回暖的共同作用下，行業將逐漸走出低谷，進入新一輪的繁榮期，華南城也將迎來新的涅盤。