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花旗表示，因應今年香港住宅樓市需求仍然疲弱，加上內地和香港經濟前景黯淡，相信會令地產發展商降低銷售單價，同時削弱地產發展商回補土地儲備的意願，而在住宅樓市負面情緒籠罩下，預期會拖累港鐵(0066.HK)的業績表現，因此將港鐵評級由“買入”連降兩級至“沽售”，目標價削44%至26.5港元。
港鐵旗下東湧東站第一期物業發展項目去年沒有收到任何標書，花旗認為，東湧東站地皮流標，反映地產發展商對高利率、高建築成本及2029年東湧東站落成的時間表感到憂慮，相信港鐵最終將不得不下調投標的預付費用(原本為11億港元)，以提高項目的吸引力，而小蠔灣車廠項目料會採取同樣措施。
即使該行已預期港鐵會將投標的預付費用降低一半，但考慮到目前的宏觀環境，不能排除預付費用降至零的可能性。
花旗指，儘管土地招標日期押後，或會導致港鐵需要募集過渡貸款，但相信港鐵循序漸進的股息政策仍然維持，預期港鐵會於2023年及2024年每股派息1.33港元及1.35港元，折算股息率約5釐，對追“息”一族來説並不吸引。
港鐵(0066.HK)最新跌4%報28.65港元。