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2020年，中國政府提出要加快國資改革，並給出了三年的時間窗口，此後國資主導的改革重組一直是二級市場掘金的重要思路之一。目前中國國資改革已實現了70%的目標，2022年作為收官之年，還將進一步提速。因此，在接下來的結構性牛市中，投資者要對這一路徑上的大機會保持高度關注。

2021年的最後一天，港股華南城(1668.HK)發佈配售發行新股及單一最大股東變更公吿。公吿稱，華南城與深圳市特區建設發展集團有限公司(以下簡稱“特區建發集團”)簽訂協議，特區建發集團擬以總代價約19.09億港元全額認購華南城擬發行的33.5億股股份。本次認購交割完成後，特區建發集團將以29.28%的持股比例成為華南城的實際控制方。

投資的機會總是出現在標的的變革之中，大變革意味着大機會，控制權易主對於公司來説，自然是頭等大事。這一公吿意味着港股華南城的估值邏輯已經發生質變，2022年港股二級市場的一次重大機遇或已在醖釀之中。

國資入主，華南城迎來質變

新年伊始，華南城即傳出好消息。

2月16日，華南城與特區建發集團深信投公司旗下鵬城智享簽署合作協議。根據協議，雙方將開展在停車場景建設、運營管理服務、增值運營服務、園區路面停車、園區安防、專線服務、智慧園區建設等領域的全面深化合作。

這是特區建發集團入股華南城後，雙方首個具體合作項目的落地，標誌着華南城與特區建發集團優勢互補、資源共享的全面開啟。

本次簽約，就是基於園區智慧停車管理的先期合作。華南城將依託鵬城智享在商貿物流園區智慧人行、智慧車行、智慧消費、智慧安防、智慧能源管理等領域積累的技術優勢和豐富經驗，為華南城智慧停車場、無線WIFI、客流監控、智能樓宇科技、門禁系統等科技基礎設施打通與商業IT層的互動，實現功能終端與現有的微信公眾號、小程序、APP、PC官網、後台管理所連接，提供商業客户關係服務、大數據分析等，打造園區智慧互聯生態圈。

華南城是一家從事大型綜合商貿物流交易中心開發及運營的企業，它從深圳起家，目前已經佈局全國八大城市。這家公司一直在重點打造綜合物流及交易平台，其業務涵蓋物流及倉儲服務、物業管理、奧特萊斯運營、電子商業服務、會議及展覽服務等。

華南城的經營模式與實體經濟深度融合，這一特點正是特區建發集團看中它的關鍵因素。

特區建發集團成立於2011年8月，是深圳國資委下屬的綜合性投融資平台公司，其主營業務包括基礎設施投資建設運營、產業園區開發建設運營、戰略性新興產業投資、區域經濟合作、PPP項目實施等。

按照深圳國資委對特區建發集團的定位，其企業使命是“引領產城人融合，促進新型城市發展”，有效發揮市級投融資、重大基礎設施建設、產業升級空間拓展、產業幫扶合作等平台功能作用。

特區建發集團的企業使命是支持實體經濟增長，而華南城的發展歷程則非常契合這一遠大目標，因此其入主緣由正如公吿中所説，是特區建發集團出於對華南城支持實體經濟可持續發展的業務模式的充分認可。這種企業目標的高度一致性讓雙方走到了一起。

特區建發集團入主華南城，顯然將會在多個方面給華南城帶來質變。首先，特區建發集團的深圳國資背景將有助於優化華南城的股權架構和治理結構。其次，特區建發集團將為華南城帶來片區綜合開發的專業優勢，在盤活原有存量項目的同時，並有機會讓華南城在未來拿到更多的優質項目。另外，與特區建發集團的優勢資源協同也將進一步提升華南城的業務拓展空間，增強和鞏固其市場地位與綜合競爭實力。

這些質變無疑將為華南城的長期發展提供全方位的保障與支持。

債務壓力緩解，產業發展打開新局面

在特區建發集團入主之前，華南城面臨的最大困境就是債務問題。

華南城是一家重資產公司，其發展模式需要在項目前期投入較大資金，而近年來受新冠疫情衝擊和中國流動性收緊等因素影響，華南城的資金面一直趨緊。這也導致長期以來，華南城在二級市場的股價表現不佳。

此次特區建發集團的認購將為華南城帶來19.09億港元的資金支持，這筆資金將直接化解華南城的債務壓力。而有了實力強勁的國企股東背景之後，華南城也將獲得更多的融資機會，這更是為企業未來的融資之路提供了長期保障。

資本市場對於這一利好看得很清楚，因此這一消息傳出之後，華南城的美元債券價格就開始大幅走強，甚至一度翻倍。這充分説明，資本市場對此次交易帶來的企業資金面改善有着良好預期。

除了化解債務壓力之外，華南城的業務發展也將從特區建發集團方面獲益。

近年來，華南城的業務發展方向其實非常正確，甚至已經走在了時代前列。在“重招商、強運營”的策略指引下，華南城精準引進符合未來發展趨勢的新興產業和新業態，不斷升級重塑商貿生態，實現多業務協同共進，打開了新的增長極。去年9月17日，華南城引入的全新第四代萬達廣場在深圳華南城園區盛大開業，人氣火爆，就是一個成功範例。

隨着特區建發集團入主之後，華南城將會在這些新興業務方向上獲得更多助力，並有機會不斷整合國企和民企的優秀基因，進一步挖掘各自在公司治理、人才、資本、平台建設、產業鏈佈局等方面的優勢，助力做大做強。

特別是在城市更新業務發展上，華南城有了特區建發集團的助力，也將被賦予更大的成長空間。在去年7月9日，深圳市規劃和自然資源局還曾發佈《關於進一步加大居住用地供應的若干措施》，隨着這一政策的落地，深圳城市更新迎來全面加速。

據悉目前，深圳華南城一期城市更新項目計劃正在執行中，納入該計劃的地塊佔地面積43萬平方米，預計更新完成後建築面積超過250萬平方米，預計將為企業帶來超過1000億元人民幣的商業價值。城市更新往往面臨資金補償等鉅額開支，容易對房企資金形成拖累，如今有了國資背景加持，華南城可以利用母公司背書的融資優勢，充分利用城市更新基金、國開行等政策性銀行貸款，同時相比起民企，金融機構也將更願意伸出“援手”，解決資金之困，加速項目開發進程。

另外，更重要的是，深圳國資實力遠非一般地方的國資可以相比，有了特區建發集團的背景，未來華南城在深圳的園區開發運營、智慧城市建設等方面都會獲得強大的支持。這對於華南城打造商貿物流產業生態的願景來説，至關重要。

此外，還有一點值得期待的是，截至2021年12月，特區建發集團註冊資本335.09億元，總資產980.21億元，淨資產429.19億元，下屬全資及控股企業20家，參股企業5家，但它並未上市，未來隨着國企改革的不斷推進，華南城也存在資產注入的強烈市場預期。

結語

價值重估是二級市場的大機會

價值重估向來都是二級市場的重大機會，而本次華南城易主已經引發企業價值的全面重估，其中的機遇值得重點把握。

受疫情衝擊和宏觀政策影響，目前房企估值整體處於底部區域，但華南城雖然屬於廣義地產板塊，卻與一般房企有着本質不同。華南城的主要業務是支持實體經濟發展，特別是支持中小企業發展，這個業務方向完全符合當下“共同富裕”的時代主題，而國資入主顯然也是對華南城多年努力的肯定。因此它不但不是當前房地產宏觀調控的主要對象，而且是當下政策的扶持對象。

此前困擾華南城的最主要問題是債務壓力，但未來隨着國資入主後收購資金到位，融資層面進一步獲得支持，其財務端風險將充分釋放。這道枷鎖現在已經迎刃而解。

國資入主之後，華南城在不斷夯實其商貿物流主業的同時，或將在產業園區、深圳舊改等其他諸多方向找到新的業務增長點，而隨着其專業化水平的不斷提升，其民企基因帶來的靈活性優勢也將提升其核心競爭力。

更值得期待的是，特區建發集團資產雄厚，實力強勁，有着迫切的資產證券化需求，但其麾下並無其他上市平台。隨着國企改革的不斷推進，華南城作為特區建發旗下的唯一上市公司，存在強烈的資產注入潛力。

當下的華南城屬於典型的困境反轉型企業，後續表現不妨拭目以待。