市場資訊

5月25日，國務院辦公廳印發《關於進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》（以下簡稱《意見》），指出將聚焦盤活存量資產重點方向的重點領域，重點盤活存量規模較大、當前收益較好或增長潛力較大的基礎設施項目資產。

以過往經驗為鑑，將政策指引放在企業的層面來考量，具備持有型物業開發運營能力的相關公司將會受到政策面的呵護，從而迎來更大的發展機遇。

與此同時，筆者也關注到近期市場層面已經開始出現了一些積極變化。其中，最值得關注的便是南向資金的不斷加持。中金公司統計數據顯示，今年以來，南向資金的流入規模不斷攀升，一定程度上為香港市場提供了支撐。而往後看，考慮到國內流動性整體寬鬆且港股市場估值存在比較優勢，這一趨勢有望繼續延續。

注：灰色線代表南向資金

（資料來源：中金公司）

在此背景下，筆者注意到國內領先的大型綜合物流及商品交易中心開發商、運營商——華南城（01668.HK），其股價近期已經觸底反彈逾50%。與此同時，據Choice數據顯示，華南城過去一年獲得的港股通累計資金淨流向也在不斷增加，正與南向資金的增長趨勢相一致。

（來源：Choice）

那麼，華南城因何受到了內地投資者的青睞？

一、新格局——深圳國資正式入主，實現強強聯合

5月16日，華南城收到深圳市特區建設發展集團有限公司(以下簡稱“特區建發”)支付的認購對價19.095億港元。至此，從去年年底簽訂認購協議就備受關注的華南城，正式迎來了其單一最大股東。

（來源：公司公吿）

結合這段時間的市場表現來看，可以推測引進國資或是華南城估值漸進修復的重要原因之一。不過區別於助企紓困解難，特區建發此次入主華南城顯然是看上了其獨特的運營模式、在商貿物流領域的優勢地位以及不斷展現出的強大造血能力。這些都能與特區建發形成良好的協同效應，實現互利共贏。

據瞭解，特區建發集團成立於2011年8月，是深圳國資委下屬的綜合性投融資平台公司，背景實力雄厚。以服務百姓民生、服務城市發展為主線，特區建發形成了包括基礎設施投資建設運營、產業園區開發建設運營、戰略性新興產業投資、區域經濟合作、PPP項目實施等在內的多種經營業務。

而華南城亦起家於深圳，其作為大型綜合商貿物流及商品交易中心開發商和運營商，核心業務涵蓋專業批發市場、倉儲物流配送、綜合商業、電子商務、會議展覽、生活配套及綜合物業管理等方面，在這一商業模式的驅動下，華南城的業務發展與地方政府的產業定位、企業的發展訴求保持高度一致，能夠很好地帶動區域經濟的發展。

以旗下的深圳華南城為例，以商貿物流為立足點，整合了第四代萬達廣場、香江家居、華盛奧特萊斯購物中心、國家電子商務示範基地、市場採購貿易基地等項目，通過不斷推進區域產業升級和商業創新，已經發展成為當地的區域消費中心、產業中心，並輻射帶動深圳東北部新城的經濟發展和整體提升。

由此可見，正如公吿中所説“特區建發集團充分認可華南城支持實體經濟可持續發展的產業務模式，華南城的主業與政府支持實體經濟增長的政策一致。”換言之，特區建發和華南城都是在以城市發展共建者的身份，為城市發展拓展空間，二者未來能夠在開發建設、園區運營等多領域形成合作，促進雙方業務的健康發展，開創互利共贏合作的新局面。

二、新成長——主業突出，多業務協同共進

進一步來看，相較於短期的消息刺激，此次國資大股東入主，華南城可獲得資金、項目等全方面的支持和保障，勢必有利於公司更好的調動優質資源、把握市場機遇，成長確定性進一步增強，這是驅動投資者押注的更深層次原因。

近年來，華南城在“重招商、強運營”策略的指引下，高度重視項目整體運營，大力發展食品、健康、教育、電商、汽車五大新型業態及綜合商業配套。比如在去年，位於深圳華南城園區的全新第四代萬達廣場開業，主打科技時尚新體驗，首日便吸引客流逾20萬人次，開業後一月日均客流超10萬人次。無獨有偶，南昌華南城也獲批「國家電子商務示範基地」，園區正在實現從傳統商貿市場向國家級產業基地的蜕變。

得益於不斷完善園區商貿生態圈，華南城將所在區域變成了產值高地、就業引擎區，為公司業績的持續增長奠定良好基礎，這一點在佔據重要發展戰略地位的持續性收入部分得到了很好的體現。2021年中期業績顯示，持續性收入增加27.2%至16.831億港元，那麼隨着特區建發集團入主，這一良好的增長勢頭更有望繼續延續。

就拿城市更新業務來説，今年3月，華南城與特區建發旗下深圳市城市規劃設計研究院有限公司（深規院）簽訂戰略合作框架協議。隨着千億舊改項目全面啟動，必然會為華南城帶來新的增長潛力，也將影響到資本市場對其業績增長的預期和估值水平。

另值得一提的是，除了在既有業務方向上獲得更多助力，華南城亦在佈局新興業務，隨着能力圈進一步被擴大，其在價值釋放上具有較大的發展空間。在加速企業從傳統定位轉型升級的過程中，華南城已於年內與深能南京能源控股有限公司簽訂戰略合作框架協議，雙方將在屋頂分散式光伏、熱電聯產、碳資產管理、多種類儲能、綜合能源、合同能源管理等領域開展全方位積極合作。這也意味着，在擁抱國資背景的這段期間，華南城多業務協同正在迎來全面加速。

此外，從資產運營管理層面來看，一方面伴隨特區建發集團而來的優質項目，華南城將獲得更加穩健現金流及議價能力和運營空間。另一方面，財務基本面的全面優化也會為其提供充足的財務槓桿空間可以利用，有利於華南城更加從容地擴大業務佈局。

三、新預期——受益政策支持，盈利反彈可期

最後，不妨站在宏觀政策的視角來對華南城的未來表現進行預判。

2022年，地緣政治衝突疊加疫情不利影響，對國內經濟穩定運行提出了諸多挑戰。在這一背景下，“穩增長”無疑是今年市場最明確的主線，也因而可以看到穩增長政策的不斷髮力。對此，中信證券表示，在4月29日召開的政治局會議精神指引下，“穩增長”政策也在持續推進，因此預計4月是全年經濟低點，而5月開始工業生產、固定資產投資等經濟指標將有明顯好轉，消費和就業的相關指標也有望環比改善，5月開始整體經濟將進入復甦區間。

具體到華南城所處的商貿物流領域，相關政策亦在相繼出台。從全國層面來看，國務院多次召開會議，要求共同抓好過度防控問題整改，全力確保交通網絡暢通有序，並部署十項重要舉措，出台《關於切實做好貨運物流保通保暢工作的通知》等文件。此外，消費層面的政策也在支撐華南城產業園的經營表現向好。4月25日國辦印發《關於進一步釋放消費潛力促進消費持續恢復的意見》，綜合施策促進消費持續恢復，特別是對大宗消費作出明確部署，並提出具體要求。如果將以上種種頂層設計放在企業的層面進行考量，不難發現，華南城不僅是在朝着政策支持與鼓勵的方向進行不斷探索，也將會獲益於政策支持，經營收益得到改善，從而為投資者敲定更高的潛在回報率。

筆者也注意到，華南城在今年2月已經與特區建發集團深信投公司旗下鵬城智享簽署合作協議。根據協議，雙方將開展在停車場景建設、運營管理服務、增值運營服務、園區路面停車、園區安防、專線服務、智慧園區建設等領域的全面深化合作。可以預見的是，華南城當前在完善園區產業生態圈方面做出的努力，將有利於在疫情改善後，更好地釋放商業價值，進而為經濟穩增長增添新助力。

結語

總結而言，華南城自身實力強勁且眼光前瞻，其在全國各地打造的國際化、現代化、集約化的商貿物流平台，被認為是順應了新型城鎮化建設、區域經濟產業升級、企業數字化轉型的產物。此次特區建發入主，是華南城發展實力的有力表達。而兩者攜手也更應該看作是一種強強聯合，有望助力國家更圓滿地達成穩增長的政策目標。

最後從投資層面來看，在過往成功的投資策略當中，捕捉低估值高成長的優質標的是一種非常經典的方法。這種投資方法一旦被驗證可行，通常可以獲得以倍數計算的收益。看向華南城，其估值偏低一直是市場的共識，市盈率僅2.41倍左右，市淨率不到0.2倍。展望未來，華南城業績預期上修的概率增大，值得長期關注。