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8月31日，融信中國公佈其2022年上半年業績公吿，在行業面臨巨大挑戰之時，公司營收、利潤等多項數據展現出了強勁韌性，站在當下，我們又該如何透析此份中報呢？

穩健經營凸顯發展韌勁

回顧近兩年的房地產板塊，在政策調控、疫情衝擊等多重因素的影響下，“寒冬”、“至暗時刻”、“規模收縮”成為行業繞不開的幾個形容詞。

在市場整體表現不佳的情況下，融信中國的經營表現也出現一定的波折，但總體表現穩健。融信中國半年報數據顯示，公司2022上半年實現合約銷售額約387.97億元，營業收入142.52億元，毛利潤2.03億元。

從數據中可以看到，公司毛利有所下滑，分析來看一方面在於市場環境的劇烈變化，尤其是銷售端的遇阻，公司通過加強促銷，適度讓利等方式，確保了資金的回籠，保證整體經營的穩定，由此不可避免的導致了利潤率的下滑。

圖：財務數據概覽

數據來源：公司報表

而結合公司在銷售端的成績來看，公司整體合同銷售雖較往年出色的業績有所遜色，但在當前行業環境下依然展現出了較強韌性，年內實現合同銷售額約387.97億元，合約建築面積173.3萬平發米，合約銷售平均單價22353元平方米，同比上漲8.7%。考慮到整個行業不景氣的狀態，多數房企表現也較為低迷，融信中國的這份成績單相對來説也不算太差。

當前隨着政策端釋放積極預期，融信中國後續銷售業績表現有望呈現回暖之勢。這主要基於，一方面，隨着樓市在政策寬鬆下迎來熱絡窗口期，一二線城市有望成為率先受益者，而公司持續深耕一二線核心城市，雖然短期毛利率有所承壓，但後續隨着經營調整趨穩疊加市場行情的修復，其毛利率具備較強的提振預期。

此外，從行業發展趨勢來看，探索房地產業新發展模式在今年《政府工作報吿》以及高層會議中多次被提及，要求房企由舊有經營模式轉向新的經營模式，促進行業良性循環和健康發展。其中，從增量開發轉向存量持有運營以及服務的模式便是實現新發展模式的一種可能路徑。

融信中國的業務中，除了地產業務，更包含了建業服務、酒店營運等服務，可以在一定程度和公司主業形成協同作用，助力公司行穩致遠。

持續聚焦長三角，發揮區域優勢提升品牌力

基於業績的穩健表現，接下來將進一步探討融信中國的具體經營情況。

隨着房地產行業步入深層次調整的轉型階段，各地樓市在明顯降温後，地產進入了“黑鐵時代”，根據國家統計局數據，2022年1月至6月，商品房銷售額為人民幣66,072億元，同比下降28.9%；商品房銷售面積68,923萬平方米，同比下降22.2%。雖然5-6月銷售環比出現改善，但同比降幅依然較大，且投資、新開工仍處於低位，基本面實質性回穩仍需時間。

反觀融信中國，公司在過去一年公司在銷售端依舊展現出了較強的韌性。進一步深挖其中的原因，可以看到融信中國在交付能力、服務能力、土儲佈局上均展現出了“逆勢突圍”的能力。

首先是交付能力。報吿期，公司持續聚焦長三角和海峽西岸，不斷鞏固戰略性區域的優勢佈局，保證項目的開發與交付。同時，公司還積極推出多個新項目，通過優秀的產品品質與創新的產品力獲得了較好的市場口碑。公司獲得了杭州市及福州市的銷售排名第四的優異成績，再一次驗證了公司的市場認可度。

其次是服務能力。越是面臨行業挑戰時，越是考驗企業的服務能力，在行業低谷時，依舊能保持優質服務的企業，將更能積累口碑，塑造品牌影響力。

過去半年，融信中國憑藉在服務品質和服務能力上的深耕，公司獲得了多個獎項。包括“2022房地產開發企業綜合實力21強”、“2022中國房地產開發企業綜合發展第3名”、“2022年度21世紀地產競爭力優秀金磚案例”、“2021年度美國IDA國際設計大獎”、“2022美國TITAN地產大獎鉑金獎”等等。

最後我們再看到公司關鍵的土儲佈局。截至2022年6月30日，融信中國全國共計242個項目，總土儲約2,527萬平方米；其中，長三角地區的土儲佔比達44%，一二線城市的土儲佔比達83%。

圖：土儲佔比概覽

資料來源：公司公吿

優質的土地儲備資源及合理的獲取成本，為融信中國的發展提供了充足、安全的發展空間，也保障了未來的利潤空間。聚焦高能級城市的戰略發展策略也確實使得公司擁有優於行業平均的成長潛力。同時，在2022年的優質拿地窗口期，公司積極發力增儲，將有利於增厚未來項目開發的整體預期投資收益。

保持財務自律，償付債務態度積極

最後我們再來關注到當前地產行業最關心的償債能力。儘管融資環境不容樂觀，房企的到期債務仍需要償還。根據Wind數據，從房企美元債到期餘額來看，2022-2025年為房企美元債兑付高峯期，到期餘額分別為273.25億美元、182.8億美元、190.32億美元及179.94億美元。毫無疑問，2022年是各家房企償債壓力最大的年份。

面對債務兑付的大考，融信中國始終保持積極的償債態度，有序降低財務槓桿，妥善進行現金流管理，向市場傳遞出積極信號。數據顯示，截至報吿期，公司有息負債餘額為人民幣452億元，淨負債率為70%，扣除預收賬款後的資產負債率為69%。

今年以來，融信始終堅持“融信式”兑付，在1月、2月、4月，公司分別償還多筆到期資金，向市場展現出其償債能力及償債意願。包括2022年2月及3月到期的2億美元、5億美元優先票據，以及2022年3月和4月到期的12.25億元及10.5億元購房尾款（ABS）。自2021年下半年開始至今，融信中國已累計淨償付公開債券和各類有息債務及相關利息近人民幣300億元，足見公司的償債意願以及償債能力。

融信之所以有這樣的底氣，源自於公司始終堅持保交付的長期目標，作為首批實現“三道紅線”綠檔的民營房企，近年來融信秉持“主動降負債、優化融資結構、堅持優質佈局”的三大方針實現穩定經營，盡力守住資本端信用。

具體來看，融信中國不斷加強銷售和回款力度，持續拓展多樣化的融資渠道，合理節約經營成本，同時對部分現有債務商討展期，以此保障平穩經營和提升流動性。

結語

當前“房住不炒”的定位仍然不變，政策支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。

由此不難發現，站在宏觀經濟的層面來看，房地產不僅關乎百姓民生，更關乎“穩增長”、“防風險”雙底線的宏觀調控體系。因此，儘管行業出清和變革伴隨陣痛，但長期迴歸平穩健康發展的走向與趨勢不會被改變。同時也要看到，政策的利好傳導到市場和企業也需要時間。

從上半年的成績來看，融信中國堅守長期主義，公司基礎盤穩固，財務穩健，優良的底藴為公司發展提供了強大的助力。

截至9月1日收盤時，融信中國的市淨率僅為0.08倍，目前公司仍處於低估狀態。考慮到公司基本面韌性較強，業績釋放預期向好，在板塊逐漸進入估值修復行情的同時，融信中國有望迎來估值拐點。

迴歸到整個房地產行業，頻出的政府調控措施和市場的悲觀預期，使得整個板塊失去了估值錨，一度任性下跌至歷史底部。直至近期，地產板塊出現了反彈的跡象。對此，有市場聲音認為，17萬億房地產銷售市場，需求即便萎縮，對於基本面穩健、土儲優質豐厚、財務安全性高的大中型房企來説，在未來將擁有估值修復的先行優勢。